팟캐스트 신과함께 - 9.13.대책 평가 이광수 애널리스트, 김학렬 소장편

안녕하세요 오늘은 9. 25.자 팟캐스트 신과함께 이광수 애널리스트님 편을 듣고 방송 내용을 요약 정리해보고 나름의 생각을 가져보려고 합니다.

팟캐스트 신과함께는 제 블로그에서 계속해서 말씀드리는 경제관련 팟캐스트 입니다. "신과함께"라는 컨셉대로 "신"급으로 평가할만한 분들을 모셔서 경제, 주식, 부동산 등 투자와 관련된 내용을 함께 공부해보는 방송이죠. 리딩이나 시황과 관련된 방송들이 난무하는 우리나라에서 신과함께와 같은 유익한 방송이 있다는 것은 정말 큰 축복이라고 개인적으로는 생각합니다.

부동산이 계속해서 초미의 관심사입니다. 부동산은 사람들이 살아가면서 가장 많은 돈을 투자하는 대상이라고 해도 과언이 아니기 때문에 모든 사람들이 관심을 가질 수 밖에 없는 주제라고 생각합니다.

특히 최근에는 정부의 9.13. 대책이 발표되었기 때문에.. 그 이후로 많은 부동산 관련된 칼럼, 방송들이 쏟아져 나오고 있는데요. 신과함께에서도 9.13. 대책과 관련하여 두 분을 모셨습니다. 바로 상승론자인 더리서치그룹 부동산연구소장인 김학렬 소장님과 하락론자인 이광수 애널리스트님입니다.

두 분의 의견을 요약하면 다음과 같습니다.(보다 자세한 것은 꼭 방송을 들어보시길 권합니다. 말씀을 재밌게 하셔서 시간가는줄 모르고 듣게됩니다 ^^)

하락론자! 이광수 애널리스트

1. 9. 13. 대책이 생각보다 잘 짜여져 나왔다. 세금과 대출 쪽으로 잘 막은 정책이라고 판단된다.

2. 이광수 애널이 생각하기에 최근 상승 요인은 "집값 담합" 문제도 크다고 생각.

3. 그런데, 이러한 집값 담합을 정부가 본격적으로 "거론"하기 시작했다는 점은 유의미하다.

4. 집값 담합을 현행법으로 처벌하기는 어려워서, 정부가 "처벌"을 얘기하더라도 실제로 처벌할 방법이 없다. 그렇지만 "담합 하는 세력"들에게 시그널을 보내는 효과는 충분할 것.

5. 실제로 담합을 처벌하는 법률 등이 나온다면 집값 담합은 잡을 수 있고, 그것만으로 집값 하락 효과는 나타날 수 있다.

6. 무엇보다 중요한 것은 정부가 정책 방향을 잘 잡기 시작했다는 점. 세금+대출+공급 확대 쪽으로 방향을 잘 잡았다. 당장에는 안잡힐지 모르더라도, 결국에 잡히긴 할 것으로 생각한다.

상승론자! 김학렬 소장

1. 9. 13. 대책은 집값 잡기에는 부족한 대책이라고 생각.

2. 세금은 물론 집값 잡는데 효과가 있는 대책인 것은 맞다. 이는 교과서에도 나오는 얘기.

3. 문제는 세금이 너무 약하다는 것. 우리나라 보유세는 세계 평균에도 못미친다.

4. 종부세를 때려도, 많이 약하다. 문제는 이번 대책으로 인해 시장 참여자들에게 "이 정부는 보유세를 절대 못 올리는 정부야"라는 인식을 심어줬다는 것.

5. 실제로도 향후 종부세나 보유세를 강화하기는 힘들 것으로 판단된다. 보유세를 "매우" 강하게 때려야 다주택자나 비싼 집을 소유하는 보유자들을 압박해서 매물이 나오게 될텐데 그런쪽으로 방향이 진행되기도 어렵고 이번 대책으로는 턱없이 부족하다.

6. 다만 향후 진행방향을 예측해보면 전반적인 상승보다는 차별화가 가능할 순 있다.

7. 어쨌거나 9. 13. 대책으로는 집값이 잡힐 것 같지는 않다.

부동산에 대한 지식은 부족하지만 제 개인적인 생각은..

1. 9.13. 대책은 잘 짜여진 대책은 맞다고 생각합니다. 대출과 세금, 그리고 처음으로 공급대책까지 나왔다는 점에서 그렇습니다.

2. 다만 김학렬 소장의 견해 중 동의가는 부분도 있는데요. 바로 "강도"가 약하다는 점. 안 그래도 우리나라 보유세는 약한편인데, 종부세를 때리더라도 강한편이 아닙니다. 미국은 비싼 집 가지고 있으면 세금 무섭다는 얘기가 나올 정도인데요.

세금으로 가수요를 잡으려면 보다 더 강한 세금이 필요하다고 생각됩니다. 특히 다주택자에 대한 중과세가 중요하겠지요.

3. 집값이 오를지 내릴지는 섣불리 예상하고 싶지는 않지만. 개인적으로는 "굳이 지금" 투자할 필요가 있나 싶습니다. 이와 관련해서 이광수 애널이 이전 방송에서 했던 얘기가 있습니다. 바로 "가장 많이 내렸을 때가 가장 기대 수익율이 높을 때"라는 것입니다. (반대로 생각하면 많이 올랐을 때가 가장 수익율이 낮을 때가 되겠죠.)

시기로 따지면 금융위기 직후, 그러니깐 이명박 대통령 시절이 가장 집으로 돈벌기 쉬운 시절이었던 거죠. 노무현 대통령 재임기가 집값이 많이 올랐긴 하지만, 노무현 대통령 재임 말기에 들어갔던 사람은 금융위기로 크게 손실 봤구요, 그로부터 십여년이 지난 지금에야 원금을 회복하게 됐습니다.

4. 그외에도 악재가 상당히 있다고 생각됩니다.

1) 우선 정부가 계속적으로 부동산 억제 정책을 내놓는다는 점이 있구요.

2) 무엇보다 양도세도 중과되고 있어서 기대 수익율도 생각보다 높지 않습니다.

3) 그리고 미국이 금리를 올리고 있고 다른나라도 금리를 올릴 준비를 하고 있죠. 전세계적인 디레버리징(부채축소) 구간이 도래할 것입니다. 자산가치의 버블이 꺼질 가능성이 커진다는 의미입니다. 

4) 또 문재인 정부 지지율이 너무 좋습니다. 부동산 가격이 계속 오르면 정부는 종부세를 향후 더 크게 올릴 가능성도 있다는 의미입니다. 노무현 대통령 시절에는 지지율이 낮았고 종부세 폭탄이라는 프레임 때문에 생각보다 보유세를 많이 올리지 못했죠.

지금은 종부세 폭탄 프레임도 안먹히는데다 오히려 종부세 인상을 지지하는 여론이 커서, 종부세율이 더 올라간다면 다주택자들은 버티기 어려워보입니다.

5. 향후 오를지 내릴지는 모르지만, 악재도 많고 많이 오른 이 시점에서 "굳이" 들어갈 필요가 있을까 하는게 제 생각입니다.

부동산 투자와 관련하여 "신과함께"에서 다룬 이전 방송을 첨부해드리니 궁금하신 분들은 읽어보시면 좋을 것 같습니다 ^^

2018/08/25 - [투자관련칼럼] - 부동산 상승할 것인가? 하락할 것인가[팟캐스트 신과함께를 듣고]

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