부동산 관련 칼럼(1) - 노무현 정부 부동산 대책은 실패했는가?

안녕하세요 요즘 부동산 관련해서 매일매일 시끄럽습니다.

친구들, 가족들 모이면 부동산 얘기 하는 경우가 부쩍 늘었습니다. "그 친구 집샀다던데 다행이다", 혹은 "난 아직 집 장만 못했는데" 걱정이다 등등.. 집이 있는 사람들은 언제까지 오를지 고민하고 집이 없는 사람들은 이러다가 집 장만 못하는게 아닌가 걱정합니다.

저는 주식쟁이, 오일/구리와 같은 상품 ETF에 투자하는 사람이라 부동산 투자에 대해서는 문외한입니다만, 그래도 경제 관련 서적을 꾸준하게 읽고 해외 칼럼, 투자관련블로그도 꾸준히 보고 있는 사람으로서 어느정도 지식은 있다고 자부합니다.

부동산 투자 하라/하지마라에 관해서가 아니라, 과거 부동산 정책들은 어떠했고 지금 문재인 정권의 부동산 정책은 어떠하며 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될 것인지 제 나름의 시각에서 살펴보고자 합니다.

오늘은 노무현 정부 부동산 대책부터 시작해보려고 합니다.

다음은 네이버에서 "노무현 정부 부동산"이라고 치면 나오는 블로그 글들입니다.

한눈에 봐도 어떤 특징이 느껴지시지 않나요? 맞습니다. 모든 블로그 글들이 "노무현 정부 부동산 정책 실패"에 대해서 쓰고 있네요.

대부분의 사람들은 노무현 정부가 부동산 정책을 못했다, 그래서 정권이 교체됐다 이렇게 알고 계실겁니다. 궁금해졌습니다. 과연 노무현정부가 진짜 부동산 정책을 잘 못했는가?

왜냐하면 현재 문재인 정권의 부동산 정책 방향이 과거 노무현 정부의 부동산 정책과 닮아 있기 때문에 과거에 어떤 움직임을 보였는지를 알면 향후 부동산의 방향을 유추해볼 수 있으리라 생각하기 때문입니다.

노무현 정부의 집값 상승률을 한번 살펴보겠습니다.

그래프를 보시면 한눈에 보기에도 2007년 수도권 주택매매가격 상승률이 엄청나다는 것을 알 수 있습니다. 노무현 정부 집권 5년간 서울 집값은 56% 상승하면서 많은 사람들이 정부를 비난했습니다. 결국 이런 어마어마한 집값 상승은 정권 교체의 한 요인이 됐다는 점을 부인할 수는 없습니다.

그런데 아래 차트를 한 번 보시죠.

G20 국가 평균 주택가격지수와, 우리나라 주택 가격지수를 비교한 것 입니다. 주택가격지수란 쉽게 말해서 주택가격들을 인덱스(지수화)화 해서 현재 집값의 추이를 알기 쉽게 나타낸 지표를 말합니다.

노무현 정부 집권기인 2003년부터 2008년 동안 정확히 G20 국가들의 집값도 아주 크게 뛰고 있었습니다. 이런 세계적인 부동산 투자 열풍 속에서, 우리나라는 비교적 적은 변동을 보이면서 선방해줬습니다.

물론 이런 반박도 가능할겁니다. "주택가격지수"란 지방까지 다 포함하는 개념이어서, 당시 서울의 집값 열풍은 세계 평균보다 높을 것이라구요. 얼핏 타당한 지적입니다만 이러한 사정은 다른나라 역시 수도권이나 인기 있는 지역의 상승률이 위에 나온 주택가격지수 상승률보다 훨씬 높았기 때문에 이러한 지적 역시 옳지 않다고 하겠습니다.

(다음 글은 나무위키의 "노무현 정부 부동산 정책" 중에서 발췌한 부분입니다.)

....(전략)...그리고 참여정부의 가장 중요한 성과 중 하나는 부동산 정책의 핵심 중 하나라고 할 수 있는 가격 안정화를 이루어냈다는 데에 있다. 실제 2003~2006년 세계 부동산 시장은 호황에 힘입어 어마어마하게 팽창하였다. 이 기간 동안 덴마크의 부동산 가격은 60%가 넘게 증가하였으며 프랑스, 스페인, 홍콩은 약 50%, 미국의 부동산은 약 40%, 스웨덴, 노르웨이, 아일랜드는 약 35%, 영국, 이탈리아, 핀란드는 약 25% 상승하였다. -14%를 기록한 일본을 제외한 거의 모든 국가들의 부동산 가격은 폭등하던 시절이었으며 이는 결국 2008년 세계금융위기로 이어진다. 그리고 한국은 이 기간 24% 정도 상승했는데[14] 참여정부는 다양한 억제책을 통해서 영국, 이탈리아, 핀란드 수준으로 부동산을 잡으며 한국이 2008년 세계금융위기의 여파를 빗겨나가는 데 어느정도 기여를 했다. 

참여정부 때 만든 LTV와 DTI 등 금융 수단을 동원한 부동산 규제책은 이후의 미국발 글로벌 경제위기와 서브프라임 모기지 부실 사태와 같은 위기를 대비하는데는 도움이 되었다는 것이다. 

부동산 대책으로 인해 투기 심리가 위축되면서 시중의 투기자금들이 대부분 주식 시장으로 몰렸고, 이는 종합주가지수와 코스닥 지수의 폭등으로 직결되어 기업의 자금 운용에 도움을 주게 되었다는 평가도 있다. 참여정부 초기 당시 금융시장은 국제금리 하락 흐름에 따라 금리 인하 압력을 크게 받고 있었고 기업 설비투자는 부진하며 안전자산인 주택담보대출 경쟁으로 자금이 흘러들어가던 실정이었다. (후략)

당시는 저금리 기조가 유지되고 있었고, 저금리에 따른 자금들이 갈 곳을 못찾아서 결국 세계 각국의 부동산들이 떡상(?)하고 있었던 시점입니다.

우리나라 역시 저금리 기조였기에 다른 나라와 마찬가지로 부동산이 급등할 수 밖에 없었는데, 노무현 정부에서 각종 부동산 대책을 내놓은 덕에 그나마 선방했다고 개인적으로는 생각합니다.

비판론자 중에는 "그래도 오른 것은 오른 거 아니냐"라고 할 수도 있겠습니다. 그러나 이런 비판은 너무 잔인합니다. 전세계적으로 유동성이 넘쳐흐르는 시기에, 어찌 부동산이 1%도 안오르게 막을 수 있겠습니까.

올랐기 때문에 잘못이라면 할 말은 없지만, 세계적인 부동산 투자 광풍에서 그나마 저정도에서 틀어막은게 다행이다고 개인적으로는 생각합니다.

제가 주목하고 있는 점은 지금 시기가 당시와 똑 닮아있다는 점입니다. 전세계적인 저금리 기조로 유동성이 넘쳐흐르고 있죠. 게다가 지금까지 문재인 정부의 부동산 정책은 참여정부2 라고 해도 될 정도로 유사합니다. 

여기서 우리는 참여정부의 부동산 정책을 살펴보면 향후 어떤 정책들이 추가로 나올 수 있을지 예상할 수 있을 겁니다. 

그래서 노무현 정부 부동산 정책을 한 번 정리해보았습니다. (건설산업연구원 권주안님 레포트에서 발췌)

문재인 정부 부동산 정책에 대해서는 마지막에 다뤄 볼 생각입니다. 다음 시간에는 이명박 정부, 박근혜 정부 부동산 정책에 대해 한 번 살펴보고, 부동산이 어떻게 흘러왔는지 한 번 알아보겠습니다.

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